熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百五十一期（NO.151）专栏内容：关于写字楼的那些事儿资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。客观行文，理性看事。

还请列位读者朋侪多多支持。拒绝标题党，坚持耕作深度专业内容。（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）@熊猫贝贝小可爱 我是熊猫贝贝，地产行业计谋研究者，接待关注。图片泉源：头条推荐导读：（全文约6200字，阅读时间越需要10分钟）疫情之后，众生皆苦。

2020年这场疫情的影响和后续伤害，逾越了所有人的想象和预期。为期1-2个月疫情隔离期（各地情况纷歧样，或许就45天左右吧。）的焦虑，现在看起来其实并不是庸人自扰，这或许是大部门在面临灾难和不行抗力时的“第六感”在预警。疫情之下，经济受损，覆巢之下安有完卵？而所有宏观层面的经济损失，最终都要落到每一个经济小我私家和家庭头上。

收入锐减，前途未卜，形势不明……疫情后时代的经济衰退和市场萧条，已在眼前：中国2020年Q1 GDP -6.8%，这是中国经济重新中国到今天唯一一次泛起负增长。失业潮，倒闭潮，降薪潮，辞退潮，关门潮……在中国各个都会陆续上演。收入受损，事情不稳，千万2020届结业生就业难，头部企业都开始裁员节省……疫情在中国被控制，却继续肆虐全球，中国经济三驾马车之一的出口受损严重……这是疫情这样不行抗力带来的一定经济伤害，恢复正常需要历程和时间。

可是中国的楼市，疫情事后，却越发魔幻了。最近一段时间，一些统计数据和热门现象，给我的感慨和思考还挺多的。

好比深圳疫情后，泛起了反常的“疫情景气”，也就是疫情后的楼市大热：“房抵谋划贷资金可能流入房地产市场”“想买千万元楼盘，先交百万元‘品茗费’”“一边叹伤失业，一边热切讨论房价大涨”……疫情影响未散，深圳楼市迩来出现的火爆行情让人受惊。国家统计局近期公布的3月70个大中都会新建商品住宅销售价钱指数显示，深圳同比涨幅居于北上广深首位。

而进入4月份，深圳的楼市恢复速度，也逾越了所有人的预期，继续坚挺的“量价齐升”2020年4月成交量为近5年来新高（图片泉源：咚咚找房）另一方面，是深圳写字楼的空置率泛起了历史性的“新高”：“量价双跌”写字楼租赁市场有着国际五大行之一名头的感德梁行（物管和商业谋划公司），克日公布一季度各大都会甲级写字楼陈诉，分析北上广深四个都会的陈诉，可以总结出这样一个要点：一季度空置率，最高的是深圳，到达24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，广州最低，5.2%。广州也是四个一线都会中唯一空置率下降的都会。同时也有减价情况，一季度京沪广深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，为－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是广州，下跌幅度只有0.6%。图片泉源：感德梁行陈诉住宅和写字楼，都是地产行业的产物，都在深圳，为何会泛起如此之大的“差异待遇”？今天这篇文章，就和列位朋侪好好聊一聊，中国房地产市场中的写字楼产物。

为您解读写字楼背后的故事。图片泉源：头条推荐温馨提示：-本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有资助，接待收藏、分享和点赞。

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一个小小的点赞行动就是最大的动力。一、第三工业的“晴雨表”：写字楼今天各大都会市中心最多的修建，肯定是写字楼，甚至高耸入云，华丽堂皇的写字楼，在一些都会具备了“地标”的形象价值，更是成为了各地政府的“心头好”。可是很少有人知道或体贴，写字楼真正泛起和生长的时代和配景。

世界上最早的真正意义上的写字楼，泛起在1920年左右的美国，谁人时期的美国，是美国历史上最为富贵和壮盛的时期，履历了第一次世界大战后，最大的受益国家美国，开启了城镇化和第三工业（金融和商业）高速生长的15年。而最早的写字楼，有据可查的，就是位于美国纽约市华尔街上的股票生意业务中心。1930年的大萧条时期的华尔街今天的华尔街华尔街街景华尔街铜牛是华尔街的象征，就在股票生意业务市场门口写字楼天生就不是为了给人类提供居住生息空间的，用最直接的催生原因来思考，写字楼就是完全为了第三工业的生长需求而发生和存在的。

写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是衡宇的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的修建物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中举行信息的收集、决议的制定、文书事情的处置惩罚和其他形式的经济运动治理。

”词条解释：百度写字楼的泛起，也是一个都会城镇化的重要标志。因为城镇化的最重要的特征，就是第一第二工业的人口向第三工业的转移：农民进城和白领泛起。写字楼生长史，也是都会的进化史，每一个都会都以所拥有的写字楼数量和档次作为都会的荣耀和职位的象征，这种象征，全球通用。中国的写字楼，也是随着80年月开启的城镇化，从原本的政府办公大楼，逐渐衍变和提升，成为了都会生长的产物。

计划经济时期，也就是60-70年月，中国传统生产和谋划场所中还没有写字楼的观点，只有行政治理的单元办公楼，它的治理是一种只对内举行行政治理的关闭式办公方式和空间，甚至是用简朴粗暴的厂房加盖和简朴分开形成的空间，不属于主流需求，存在和使用不具备普遍性和参考性。而世界上其他国家最初的写字楼，是因商务运动的需要而集中在一群小屋子中的各自独立又相互精密联系的相关业务群体。修建师从土地的集中有效使用和淘汰风雨中的交通时间与距离思量，开始将这些疏散的小屋子堆在一起向高生长，把银行、状师、会计师、商业客户集中在一起。

就像我们上面为写字楼溯源的美国纽约华尔街一样。中国的写字楼，生长或许履历了以下5个阶段，周期或许是60年时间：第一阶段写字楼：60年板式筒子楼时代图片泉源：网络那时候办公楼的高度一般只有4-6层，各个单元和企业因商务运动的需要而集中，这类板式筒子楼，房间漫衍在走廊两侧，大楼里没有电梯和空调，门口设有转达室，人们就是在这样的情况下办公的。这个时期的写字楼，具有典型的机关服务气势派头，使用人群也多以政府，部门办公群体为主，时至今日，各个都会和地域的执政部门办公所在，甚至是银行，机关，公检法部门仍然延承了这种模式。

山东青岛政府大楼（图片泉源：网络）第二阶段写字楼：综合性仿国际尺度70年月从旅店衍生出来的新兴写字楼图片泉源：网络因为外企刚进入中国时都在旅店里办公，所以厥后兴建的写字楼也与旅店漫衍相似，有相应的配套设施，服务等，这类写字楼满足了大量外企的基本办公需求，还满足了他们生活、交流的需求。80年月观点形成图片泉源：网络人群集中之后，除相识决了事情的问题，还需要解决他们的用饭、休闲、健身合并使用公共服务功效等问题，于是，开始在写字楼中增加相应的功效设施， 好比集中的卫生间、开水间餐厅、健身房等，写字楼的观点逐渐成形。这个时期的写字楼，从外面看，还是传统旅店的样子。

第三阶段写字楼：90年月的快速兴盛时期，用途尺度化的写字楼雏形修建大量泛起。90年月后期，写字楼开始逐渐兴盛，并逐渐成为一个都会的地标性修建物。写字楼开始思量客户的贴身需求，加入绿色环保办正义念，提高了智能化的水平，提升了企业办公效率，写字楼进入市场成熟化阶段。

90年月，以电信大楼、银行大楼、大旅店为尺度的写字楼，在中国各个都会中陆续泛起。在80后、90后的孩童时期，旅店，医院，电信大楼，都会广场，是影象最深刻的修建。电信大厦，是中国写字楼的先驱第四阶段写字楼：20世纪末开始重视商务形象，中国写字楼时代正式拉开序幕。

以1997年深圳地王大厦为一个重要的历史代表节点。具有里程碑意义。图片泉源：网络深圳地王大厦高69层，总高度383.95米，实高324.8米，建成时是亚洲第一高楼，也是全国第一个钢结构高层修建，位居现在世界三十大修建之列。大楼于1996年完工。

1997年正式投付使用，对外开放。是中国写字楼修建中具有奠基标志的代表。图片泉源：网络20世纪末，写字楼生长更集中于以提高人性化、环保性、智能化的绿色办公空间，力图提供低成本、高效率的商务平台，融合了更多的“互联网”元素，办公空间越发开放式，向着更高层、更智能、更综合、更灵活的偏向生长。

写字楼从谋划情况上来看，可以说是所坐落都会的第三工业的“晴雨表”，也是一个都会和地域城镇化的“硬指标”。中国写字楼最集中，档次最高，存量最大的，就是中国的四个头部都会：北广上深这也是中国最蓬勃，都会职位最高，第三工业最蓬勃的都会代表，到2020年的今天，这个结论依然不行动摇。

图片泉源：网络二、写字楼的经济逻辑说到都会职位，媒体和公共很喜欢用简朴粗暴的住宅产物的价钱，也就是房价来PK，但其实这个指标水分很大，再联合已往十几年中国房价的飙升，房价代表一个地方和都会的生长水平，近年来也饱受民众诟病。其实房价的经济逻辑很简朴，有价无市和有市无价的极端情况往往都深藏于市场生意业务中，再加上房产生意业务周期和各个阶段的政策调控，从房价上来评判一个都会的生长、都会职位和经济水平，没有即时性，没有参考性也没有真实性。特别是人口外流的都会，较弱的3-4线都会，依赖返乡置业和棚改推高的房价，完全掩盖住这样类型的都会真实生长情况。（坐拥百万级此外房产，可是没有流动性的小都会）举个最简朴的栗子：福建GDP全省第一是三线都会泉州市，房价1W+，GDP逾越省会福州和厦门。

而同样都会品级的温州市，4W+的房价，GDP还赶不上泉州的四分之一。岂非房价高就能代表都会生长的好吗？这显然就是不合理的。

在今天一些县级都会的房价已经破万的楼市行情下，还用房价说实力的思维和方式，行不通了。而写字楼的租金水平和出租情况其实更能反映一个都会真实的生长水平，因为租金没有泡沫（属于商业谋划牢固成本，有承压极限，价钱真实。），商业谋划不能撒谎（盈利扩张，亏损收缩的一定现象）更能够反映真实的生长情况。这里要再次提前明确一下关于不动产投资的正确认知：1、投资是恒久的，以资产自身的营收作为回报的，中国住宅商品房，算不上投资，只能算投机。

2、不动产投资，以不动产谋划租赁收益为模式，才是尺度思路。按现在中国大陆境内，所有不动产类型的资产来说，写字楼的平均出租回报率，是最高，最稳定，也是最有上升空间的。写字楼持有收租，是中国房地产市场中，最切合经济纪律和最合理的“不动产投资”。

我们先看看中国商品房的租赁回报情况：同品级别都会中，世界垫底水平。北京1.4%的回报率，换成回报年限是72年左右，一个70年产权的屋子，72年才气租赁回本，这能算投资么？图片泉源：网络全国规模以内：一线都会垫底根据深圳的房价和现有租金对比，一套屋子的租赁回报年限，凌驾76年。（静态）图片泉源：米筐投资然后对比全国写字楼租赁回报率：凭据感德梁行陈诉：全国一线都会甲级写字楼最新租金水平，北京最高，378元／m／月，其次是上海261元／m／月，深圳235元／m／月，广州最低，190元／m／月。2010-2019十年时间中，中国四大都会的甲级写字楼的静态回报率，就没有低过6%，个体写字楼甚至在已往十年一直保持10%以上。

也就是说，写字楼的回报年限，或许在15年以内。可是写字楼自己也具有投资额大，存在谋划风险和市场竞争，具有投资门槛等等特征。而且写字楼涨价的逻辑和商品房完全纷歧样，甚至另有折旧贬值和被新项目倾轧竞争的收益风险。这其实是切合恒久投资的逻辑和规范的。

所以写字楼的焦点经济逻辑，是高投入，高回报，高风险的不动产长线投资。写字楼对卖相和高集中度的特性，世界上有名的超高层修建，都是写字楼。

写字楼，在任何蓬勃国家和地域，都是优质的不动产投资标的物。图片泉源：网络三、中国写字楼的现状理性认知三大关键词：“供过于求”，“存量竞争”，“更迭快速”1、供过于求：中国的商品房快速生长和大基建时代的动员，原本是基于高城镇化，三产蓬勃的谋划需要的写字楼商办物业，在已往几年，特别是2015年以后，如雨后春笋一般的在各个都会和地域大量泛起。

固然这和地方政府追求都会形象的执政需求分不开，先不说大量超高层烂尾的情况，就说一些城镇化历程还处于比力低的区间中的都会，基础没有思量工业需求和三产比例，就大量制作上市写字楼产物，现在在一个个三四线都会看到华丽堂皇高峻气派的写字楼也不是什么稀奇事，有空置率就是供需关系失衡的体现。然后是以北上广深为代表的一线蓬勃都会，在原本就紧张的土地供应中，更是优先生长商办物业（政府恒久回报效应需求），也导致了一线办公物业的存量在已往几年中迅猛增长。图片泉源：感德梁行陈诉2、存量竞争：既然供过于求是现实情况，就一定会导致发生存量，尔后续新增入市的商办物业，就会进一步恶化存量关系：市场上对于商办物业的群体总量有限，存量都消化不玩，又有新玩家入场分食，一定导致的是猛烈的市场化竞争。

商场如战场，竞争无兄弟，写字楼物业的竞争最典型的代表效果，就是空置率的泛起。在联合2020疫情黑天鹅对第三工业的扑灭性攻击和连续影响，2020年的写字楼市场，泛起高空置率的情况很是切合市场纪律。只是已经存量竞争的写字楼物业市场，在疫情黑天鹅的影响下，让这个竞争更为白热化和猛烈化而已。3、更迭快速：以深圳为例，1997年完工的地王大厦作为深圳写字楼和地标，在第一批新深圳人心目中的印象，也只不外是20年，2017年新建的京基100迅速取代了地王大厦的地标职位，而京基100，还没到5年，就已经在深圳排到了第二：下面是深圳高楼排行，都是写字楼属性，无一破例。

1.平安金融国际中心592.5米2.京基100 总高度441.8米3.华润总部大厦392.5米4.深业上城三期项目1塔388.03米5.地王大厦383.95米6.赛格广场355.8米7.汉京金融中心320米8.东海国际中心公寓楼308.6米9.CFC长富中心303米10.华侨城总部大楼301米这就是深圳：没有最高，只有更高，没有最快，只有更快，所以叫“深圳速度”，渗透到每一个细节。图片泉源：网络这还只是深圳一个都会，北京上海也同样是写字楼飞速更迭，原本一个写字楼和一个企业8年10年的陪同，现在的效率，最多2-3年，更快的半年一年也很常见，就像2017年P2P行业蓬勃岑岭期，上海写字楼（金贸大厦为例）的商办租赁更迭周期，只有6个月。可是，如果从理性合理的恒久投资来看，中国的写字楼生长和竞争局势，是资本投资历程中一定会泛起的可预期风险和切合投资纪律的。

四、中国写字楼的未来，趋势，偏向和可能的深度思考1、理性看待“空置率”：受到市场经济颠簸正常的谋划风险。疫情造成了社会的互动隔离，最大的攻击就是以服务为焦点的第三工业，而第三工业的收缩导致写字楼空置率上升，切合经济学通报纪律，固然和房价相比，房租更老实。而未来疫情事后中国经济向好，这样的阶段风险损失也会获得修正和弥补。

并不值得大惊小怪，2016年的时候共享经济和互联网金融蓬勃生长的时候，写字楼也赚的盆满钵满。既然是投资，就要赚的起也亏的起，是吧？2、各个差别都会的写字楼受到都会定位的影响，也随着时间和突发的疫情被无限放大：其中广州作为一线都会代表，却具有极低的空置率，和广州“商贸办公”的都会定位分不开。可是通过空置率的情况，可以清晰的看到：空置率越高的都会，越落伍。特别是在北上广深这样的蓬勃都会疫情后泛起了空置率上升的情况基础之下，其他二三四线的写字楼情况，更是可以预期的差。

图片泉源：网络3、“房住不炒”的房地产新时代配景之下，不用未来，当下的优质写字楼已经成为资本追捧的标的物。当商品房褪去“暴利”的外套，回归居住价值的时候，其他房地产产物的投资价值和投资逻辑才气被充实的发挥出来。上海浦东写字楼集群（图片泉源：网络）写在最后：其实真的感受疫情就像照妖镜一样，不仅照出了种种社会百态，也让资本的游戏变得透明。

另有人，甚至是不少的人，企图借势炒房牟利或者通过买房实现财富保障。而写字楼的真实，在于它作为工业需求的老实，第三工业和写字楼，一荣俱荣，一损俱损。这就是中国写字楼在2020疫情后体现的意义：真正的财富和价值，从不说谎。真正的投资和回报，没有稳赚。

这就是今天我想给大家说的，关于写字楼的故事。祝福中国经济快速恢复，经济向好。国运，即是人运！还抱着买房躺赚梦的人，该醒醒了。

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